Konut fiyatlarında enflasyon ve yabancı etkisi

TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin yaptığı değerlemelere göre Türkiye Ocak 2019'da 436 dolar civarında yeralan konutların metrekare fiyatı, Şubat ayında 624 dolara yükseldi.

Yaşanan yüksek enflasyon , yabancı para talebi ,azalan arz yatırım amaçlı talep, konut fiyatlarında yabancı para cinsinden artışına sebep oldu.

Ülkede artan maliyetler'le birlikte azalan konut üretimi, yatırımcı ve yabancı talebi nedeniyle fiyatlar dolar bazında artış gösterdi. Şubat ayında konut fiyatları dolar bazında yüzde 12 arttı. Son dört yıl içideki artış  ise yüzde 43 olarak seyretti.

Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme’nin Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi’nden derlediği verilere göreTürkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme’nin Merkez Bankası Konut Fiyat Endeksi’nden derlediği verilere göre,2019’un Ocak ayında 436 dolar olan fiyatlar bu yılın şubat ayında 624 dolara çıktı. 4 yılda dolar bazındaki fiyat artışı yüzde 43 olarak hesaplandı.  Dolar bazlı fiyatlar İstanbul özelinde yüzde 30 artarak 767 dolardan 999 dolara geldi.

Arzda görülün azalma bunun yanınsıra maliyetlerin ve gayrimenkule olan talebin artması konut fiyatlarında artışı kaçınılmaz kıldı. 2021 yılından bu yanan belli bir hız kazanan konut fiyatları artışı 2022 yılının ilk 2 ayında da istikrarlı bir şekilde devam ettiği görüldü.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) verileri, İstanbul’un merkezi lokasyonlarda metrekare fiyatları 1.600 dolar , lüks projeler 3 bin dolara çıktı. Sektör dolar bazından en iyi dönemini 2.318 dolar metrekare fiyatı ile 2016 yılında yakalamıştı. Fiyatlar sonraki yıllarda düşüş geçmiştir. 2019’da 1.000 dolar seviyesine kadar gerilemiş. Bu gelişmede konut arzındaki artış ve kur seviyesindeki hareketliliğin etkisi büyüktür.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya,“Miami ABD’nin birinci şehri değil. Daha çok az katlı yapılaşmanın olduğu yazlık bölgesi. Ama İstanbul finans açısından ve çalışan nüfus açısından neredeyse Türkiye’nin başkenti. İstanbul’u bu açıdan New york ile kıyaslamak daha doğru olur” dedi. Maya, Ümraniye’de yüksek denilen kıyaslamanın aslında markalı bir konutun fiyatı olduğunu söyledi. Maya, “Çünkü markalı konutu hangi bölgeye koyarsanız koyun o fiyat yüksek olacak. Ümraniye’nin genel fiyat ortalamasına baktığınızda ise 400 bin dolarlık ev yok. Dolayısıyla ‘talep öyle tırmandı ki ev fiyatları Miami’yi geçti' diyemeyiz . Ümraniye’de çok rahat 2 milyon liraya 3+1 ev bulunur. Dolar bazında 137 bin dolara geliyor” dedi.

Yabancıların konut alımını da değerlendiren Ahmet Büyükduman, “Türkiye’de konut alarak vatandaşlık edinenlerin sayısı 2018- 2021 yıllarını kapsayan 4 yılda 20 bin. Bu da yılda 5 bin kişi yapıyor. Aynı dönemde yabancıya satılan konut sayısı ise 185 bin oldu. 20 bini çıkartırsak 165 bin konut satıldı. Demek ki vatandaşlık amaçlı alımların toplam yabancılara yapılan satışlardaki oranı yüzde 15- 20 seviyesinde. Genel satışlarda ise yüzde 1” dedi.

Manchester ve Londra’daki emlak fiyatları hakkında bilgi veren İngiltere Investments Direktörü İsmail Gürkan, Manchester’da Media City bölgesinde 175.995 sterline 1+1 daire satıldığını kaydederek, “Yeni lansmanı yapılan bir başka projede 119.995 sterline, senelik yüzde 7 net 5 yıl kira garantili daire satılıyor. Aylık 699 sterlin kira sağlıyor. Bu fiyata Fikirtepe’de 1 adet 3+1 daire alınırken, bölgeden 2 tane 1+1 bir studio daire alabilirsiniz ve ayda 2.499 Sterlin yani 47 bin TL garanti kira alabilirsiniz” dedi.

Ahmet Büyükduman, “Yabancıya satış yasaklansa da ülkeye yabancının girişi sürdükçe barınma ihtiyacından dolayı kiralar artacak, kiralar artınca ev fiyatları artacak. Son 5 yılda 1 milyon 400 bin kişiye ikamet izni verildi. 3 milyon 900 bin kişi koruma altında. Bunun 3,6 milyonu Suriyeli. 1 milyon mülteci İstanbul’da, bir de 3 ayda bir İstanbul’a gelip çalışanlar ile ülkedeki nüfus sürekli artırıldığında konut piyasası gibi arzın katı olduğu bir piyasada yüzde 5 önemli bir oran oluyor. Çünkü bu ilave talep, fiyatları yüzde 25-30 oranında yukarı çıkartır. İstanbul’da bu oran yüzde 10, Antalya’da yüzde 25. Bu da fiyatları şişiriyor. Ancak bu iş sadece yabancıya satış fiyatının yükseltilmesi gibi tek bir hamle ile çözülemez” yorumunda bulundu.