AVM'lerin Gelirlerinde Büyük Düşüş! Dengeler Bozuldu

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği'nin (AYD), Ernst & Young'un liderliğindeki ve Esas Gayrimenkul desteği ile çıkardığı “AVM Sektörü Finansal Sorunlarına Yaklaşımlar ve Çözüm Önerileri” başlıklı raporuna göre, yapılan son düzenlemeler sebebiyle AVM’lerin değeri %47 oranında düşüş yaşarken yatırımlar %56 oranında azaldı.

Bahsi geçen rapora ilişkin yapılan bir toplantıda konuşma yapan AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, son yapılan yasal mevzuatların sektörü finansal açıdan nasıl etkilediğini değerlendirdi. Yapmış olduğu değerlendirmede Altaş, “2016’da AVM’nin işletiminin düzenlenmesi, 2018’de dövizle kiralama yasağı, 2019’da borçlar kanunda artış oranıyla ilgili düzenleme, 2020’de ertelenen yükümlülüklerin borçlar kanundaki yürürlüğe girişi ve son olarak da yine ortak alan düzenlemesi yapıldı. Özellikle 2018 yapılan düzenleme ile AVM’lerin finansal giderlerinin kiralara oranı 3,41 katına çıktı. Yani borçlu AVM’lerin kira geliri borçlarını ödeyemez hale geldi. 2019’da borçlar kanunda yapılan değişiklikle kirada TÜFE 12 aylık ortalama şartı getirilmişti. Bu ortalamayla kira artışları %114 oldu. Oysa normal enflasyon oranında artış olsaydı yıllık bazda bu oran %167, döviz ile devam etseydi de %282 olacaktı. Artışlar ile değerleme yapıldığında AVM’lerin değeri Euro bazında %47 düştü. Bizim AVM’ler olarak birinci önceliğimiz hayatta kalmak için kira geliri elde etmek. Ancak hayata geçen regülasyonlar, gelirimizin sürekli düşmesine yol açtı”

Bunun dışında ise AVM'lerdeki ortak alanların gelirleri ile ilgili de açıklamalarda bulunan Altaş, “Düzenlemeler neticesinde tahsilatlar sürekli olarak geriledi. Ortak alan giderlerinin gelirlerle karşılanma oranı 2017’de %71 iken, bu oran 2021’de %53’e düştü. Yani giderlerin sadece %53’ünü perakendecilerden tahsil edebiliyoruz. Son yönetmelik ile bu oran ne olur bilemiyoruz. Sonuç olarak hem kira gelirlerimiz hem de ortak alan gelirlerimiz ciddi manada düştü” ifadelerine yer verdi ve sektörün nefes alabilmesi için yapılması gerekenlere ilişkin olarak şu açıklamaları ekledi: “Ticari gayrimenkul kira rejimi bir an önce birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’ye de getirilmeli. Hollanda, Almanya ve İsviçre gibi ülkelerdeki veriler de gösteriyor ki ticari gayrimenkul kira rejimi farklıdır, konut farklıdır. Sosyal hukuk devleti güçlüye karşı zayıfı koruma güdüsüyle sözleşmeleri düzenler. Birçok perakendeci AVM karşısında güçlü konumdadır. Korunması gereken belki de AVM yatırımcısıdır. Düzenleme yapılması halinde uluslararası ve yerel yatırımcıların tekrar sektöre yatırım yapacağına inanıyoruz. Çünkü belli noktalarda AVM doygunluğuna ulaşılsa da 13 ilde hala AVM yok. Belki AVM’lerin ne şartlarda, nerelerde ve ne sıklıkla yapılacağı da regüle edilebilir.”

Ayrıca AVM’lerin -%12’si TL bazında olmak üzere- toplamda 13 milyar dolar borcu bulunduğunu belirten Altaş, şu ifadeleri kullandı:

“Mevcut borçların %23’ünün vadesi bu yıl, %51’inin 2023 ve kalan da 2024 ve sonrası. Ödeme riskimizin en yüksek olduğu yıllar 2022, 2023 ve 2024 yılları. AVM’ler kredi döndürmek için bankalar ile görüşüyorlar ama adaletli bir durum yok. Tüm sektörlere el atıldı. AVM sektörü ile de iş birliği yapılarak bunların düzenlenmesini talep ediyoruz.” 

AYD Başkan Yardımcısı Cem Eriç ise kiralanabilir alanın 14 milyon metrekareye çıktığını ve bu sayının 2023 itibariyle 15 milyon metrekareye çıkmasını beklendiğini belirtti. Konu üzerine Eriç, “2007-2017 arasında hızla artan AVM yatırımları 2018 sonrasında dikkat çekici bir hızla azaldı. Yeni arz her yıl %56 düşerek 890 bin metrekareden 390 bin metrekareye ve 28 olan adet de 9’a geriledi. Halihazırda 13 ilde hala AVM yok” ifadelerine yer verdi.

AVM'ler salgının etkisinden kurtulamadı

AVM’lerin salgının etkilerini hala atamadığını belirten Eriç, konu üzerine “Rakamların zirve yaptığı yıl olan 2019’da AVM’ler yıl genelinde 2,2 milyar ziyaretçi ağırladı. Bu rakam 2021’de 1,4 milyar adet olarak gerçekleşti. Bu yılın temmuz ayı itibari ile ise ziyaretçi sayısı, 2019’un hala %12 gerisinde” ifadelerine yer verdi.

Kira gelirlerinin de Euro bazlı düştüğünü belirten Cem Eriç, “2017-2021 kıyasına göre metrekare başına düşen kira geliri %53 geriledi. Bu proje finansmanını dövizli yapmış AVM’lerin en büyük problemlerinden biri. Borç döviz olarak büyürken, gelirler TL olarak düşüyor. Borçların faizlerini dahi ödemekte zorlanıyor AVM’ler” ifadelerine yer veren Cem Eriç, şu ifadelerle açıklamalarına devam etti:

“AVM’ler, içinde yer alan mağazalarla birlikte önemli bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem, birçok farklı sektörü besliyor. 2021’de yaratılan gelir 388 milyar TL’ye yükseldi. GSYH olarak bakıldığında da 257 milyar TL’lik bir katkı yapılmış. Bu Türkiye GSHY’sinin %4’üne eşit. Öte yandan 2.1 milyon kişilik çalışanla da toplam istihdamın %7,4’ünü sağlıyor. 2021’de yaratılan 69 milyar TL vergi ile de toplam vergi gelirleri için de %5’lik pay aldı. Türkiye için önemli bir değer olan ihracat konusunda ise yabancılara yapılan satışlar ile önemli bir fonksiyon üstleniyorlar. AVM’ler yerel perakendecinin markalaşması, yurtdışına açılması ve online ticaret gibi birçok alanda da önemli fonksiyonlar üstleniyor.” 

Kurdaki uyumsuzluğun giderilmesi çözüm için yeterli olabilir mi?

Toplantıda AVM sektörü için çözüm önerisinde bulunan Ernst & Young Türkiye Şirket Ortağı İlhami Koç, “Tacirler arasındaki kiralama işlemlerinin konut amaçlı kiralamadan ayrı bir şekilde düzenlenmesini öneriyoruz. Yönetim ve pazarlama giderleri dahil bütün giderlerin AVM yönetimi ve kiracılar arasındaki mutabakata göre paylaşılmasının değerlendirilmesi isabetli olur. Kısa vadeli bir çözüm olarak; kira artışlarının yıllık/dönemlik TÜFE oranında yapılması, enflasyon oranlarındaki değişimin adil bir şekilde yansıtılmasını sağlar. Gelir/borç ödeme dengesi gözetilerek vade yapısının yeniden kurgulanması ve kredilerin tamamen tasfiyesi yerine sürdürülebilir bir borçluluk seviyesi korunması da değerlendirilebilir. Kredi borçları ile gelirler arasındaki kur uyumsuzluğunun giderilerek borç/gelir dengesinin yeniden oluşturulması ve kredi borçlarının kısmen veya tamamen TL’ye dönüştürülmesi de değerlendirilmeli” ifadelerine yer verdi.

Bu tarz içeriklerin tümüne ulaşmak için Parafesör'ü ziyaret ediniz.

Tüm ekonomi haberlerine buradan ulaşabilirsiniz.